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マンション保険アッと驚く嘘のようなホントにあった契約あれこれ！！人の命かかっているのに冗談じゃないですよね！！
マンション保険専門代理店PIAを創業して１２年が経過。過去のマンション保険アッと驚く嘘のようなホントにあった契約あれこれについて書いてみようと思う。もはやこんなことはないかもしれないが、人の命がかかっている保険なので、知識として知っておいてもいいのではないかなと思う。
マンション保険の大事故って、起こらないかもしれないし起こるかもしれない。そうなんです、問題があっても表面化しにくい保険なのです。生命保険のように、何時か人は死ぬというような真理があればいいのですが、災害は気まぐれです。
いつ起こるかわからない災害、だから常に検討した時点でベストの選択、決断が必要になってきます。
明日起こるかもしれない・・・・
来年かもしれない・・・・
３０年先かもしれない・・・・
子供の代かもしれない・・・・
起こらないかもしれない・・・
保険屋はいつも極端な情報、契約してもらいたいがための情報しか言わないとよく言われる。
でも、現実に起こる確率が「０」でない限りは保険を職業といしている人間は後々想定外だったと言うことのないように、考えられうるかぎり常に情報提供します。それが仕事だから・・・・
話したという事は、想定内になってしまいます。その一つ一つに対して、理事会で明確に回答を見出しておくようにお勧めします。
そんなこと起こらないなんてことはないのです。
アメリカの貿易センターの出来事
ロシアの隕石落下
イギリスのタワーマンションの火事
ヘリコプターのマンションへの追突
電車がマンションへ突入
飛行機の部品の落下（実はとても多い）のですネットでググルといっぱい出てくる）
横浜のマンションが傾いてしまった（１度傾くと全壊扱い）
ネットでマンション火事で検索するといっぱいヒットします
その時にどうするという理事会、管理組合の対処方法を決めておくことが大事なのです。そのための理事会での議論になります。想定力が問われます。マンションは全焼しないから大丈夫なんてことはないのです。全壊する事、傾くこともあるのです。
複数棟の契約を一件の証券で契約してしまうパターン
複数棟あるマンションで保険契約を１件として契約するパターンです。保険会社のマンション保険、火災保険契約のガイドラインでは建物ごとに契約する事とあるのですが、複数棟を一棟として契約してしまうケースです。
ひと昔前は、名簿方式でそういう契約もありましたが、今は1棟1契約が原則です。例外は認められません。
保険会社もチェック機能が適当なので、正規の契約としてスルーされがちですが、何かのきっかけ（保険金請求等）で間違いが発覚した場合は、正規の契約への是正が求められます。大事故があった場合保険金は支払われるかもしれませんが、何かの対処は求められるようです。
保険金が極端に低いパターン
保険料高騰のおり、管理組合でもマンション保険見直しの際、何が何でも保険料下げなければという思いが強く、保険金を下げて保険料を安くするケースが後を絶ちません。
保険金を下げてもあまり保険料削減効果はありません。それはマンション保険独特の保険料計算方法になっているからです。つまり携帯料金のように「基本料金+使用量料金」のような仕組みになっているからです。
「保険金を10億から5億へバナナのたたき売りのように一気に5億円減額したから保険料も半分になった！」なんて事にはならないのです。生命保険の感覚とは違うのです。保険料はあまり変わりません。
共用部の割合不足
保険会社の計算ソフトでは2通りのタイプがあります。三井、あいおい、日新のように保険会社のホストに接続してオンラインで保険料を計算するタイプの会社と東京海上、SOMPOのようにExcelソフトをホストからダウンロードして保険料を計算するオフラインソフト方法の2タイプです。
オンラインの場合は間違いが極端に少なくなります。問題は後者のようにオフラインソフトを使用する会社は間違った保険料計算が多くなります。勝手に使ってはいけない料率を使ったり、ソフトバージョンが古かったり、入力項目を間違っていたりとそれはもう間違いオンパレードと言ってもいいかもしれません。
東京海上、SOMPOの契約の際は要注意なのです。
共用部の割合を勝手に下げると保険料が一気に下がるからよく起こす間違いです。
一般的に共用部割合は建物の約６０％と各社規定されていますが
SOMPOの場合
６０％ → 上塗り基準の正規の基準
５５％ → 上塗り基準基礎部分の補償がかってに省かれます。証券、見積もりには記載されない事が多い。
４０％ → 壁芯基準の正規の基準
３５％ → 壁芯基準でなおかつ基礎部分の補償が勝手に省かれます。
上記4パターンで見積もり可能で、契約も可能です。なおかつ計算値の付保率１０％迄の保険金の減額が可能です。そうなると建物の約３％くらいまで保険金を下げることが計算上可能です。
つまり、100億円の建物に保険金3億円のマンション保険契約が可能という事になります。契約をとりたいがために、保険料を下げるがために、そのマンションに住んでいないのでそういう契約を平気で提案したリ、契約する方がいます。
人生で一番高い財産である「住まい」の保険金設定、これでいいのかなと他人事ながらがっかりします。
基礎の補償が除外さされている契約
上記のように見積もりを提出する損害代理店の方（勿論管理会社の保険部も含む）があ、保険料安くなるなんて共用部分割合を５５％にして見積もりを提示する場合があります。
見積もりには基礎部分を除外しますという記載はありません。保険証券にも記載されない保険会社もあります。だから気が付きにくいです。被害があってはじめて保険の対象からはずれていることが判明し、大騒ぎという事になります。
大手の管理会社の保険部だから安心という事はありません。今年に入ってからもそういう依頼案件がありましたから・・・・
やたら保険金の端数が細かい契約
保険契約で数学が得意な方なのかもしれませんがやたら保険金を細かく設定されるケースが多いです。せめて10万、１００万円単位でいいのではないかと思います。
保険金設定で 2億１２３４万５０００円なんてのは当たり前なのです。PIAなら2億2000万円にしちゃいますけど、生命保険でもこんな保険金設定何てありません。保険料だって10円単位なのにね・・・
所在地、マンション名、契約者名が間違っている契約
これもよくあります。
火災保険は、対象のマンションを特定する際「住所」と「マンション名」で特定します。この2項目は契約者の告知義務なので、変更のあった場合、間違っている場合はすぐに訂正を依頼してください。生命保険は「人」なので大丈夫な事でも損害保険は「物」に保険契約しますので、マンションを特定する重要項目になります。告知義務は契約者責任となっています。
証券記載住所のところに行ったらマンションがなかったという事もたまにあります。
あなどるなかれです！！
保険料下げる為に極端に保険金を下げているパターン
マンション保険の見直しというと大方の管理組合様は補償内容よりも「保険料を下げる」という事に関心が向いています。バナナのたたき売りのように大胆に億単位の保険金削減が「マンションは全焼しないから」とう理由だけで納得し、保険金を下げちゃいます。ほんとに大丈夫？
保険はすべて貴方のマンションに必要な保険金はいくら？
から保険の見直しはスタートします。
生命保険も損害保険も同じです。
貴方に必要な保障はいくら？
貴方のマンションに必要な補償はいくら？
こたえられますか？
上塗り基準と壁芯基準を理解しないで保険料を下げている
マンションには一戸建てと違い、共用部の基準が2つあります。当然共用部の割合が違ってきます。
上塗り基準 → 共用部割合 約６０％
壁芯基準 → 共用部割合 約４０％
我がマンションはどちらが基準かという事ですが、それはあなたがお住まいのマンションの「管理規約」にちゃんと記載があります。管理規約を読んだことありますか？
間違いではなく確信犯で保険料下げる為に何でもありの契約パターン
知らないで間違うのは仕方ない。知らないんだから・・・・・
間違ったと気づいた時は早急に是正する必要があります。間違いが分からないときは、間違いのわかる人に見てもらう事が大事ですよね。
たまに、管理組合でコンペになり、ばれないから大丈夫なんて確信犯で共用部割合を４０％３５％などにする方もいるようです。くわばらくわばら・・・
保険会社はどんな保険でも引き受けてしまうアラームがかかっていない。
保険会社はね、マンション保険ってマイナーな保険の為にホストのアラームがあまりしっかりしていないために、契約書に署名捺印があるとね、ほぼそのまま契約されちゃいます。少額の事故の場合は保険金が支払われるからいいものの、大事故が起こった時の対応は未知数、想定外なのです。
そう誰にもわからない。その時の保険会社の対応によるので、解除なんてこともあるかもしれません。俗にいう告知義務違反になるのかな？この辺は少々あいまい。
理事長・理事の暴走
理事会が暴走する場合があります。それは理事長が意図的に決定方法を示唆してしまったり、声の大きい方、うるさい方へ決議が流れてしまう場合です。多数決とはいえかかわってはいけないと違った決議がされてしまう事があります。
民主主義に即して忌憚のない議論と、正当な多数決による正常な管理組合運営が大事ですよね。そういう時第三者のマンション管理士の方などのオブザ―バー的な役割をしてくれる人が理事会に参加していると安心です。
管理組合も高齢化が進むと柔軟な議論ができないケースも多くなりそうなので、このオブザーバーがこれからは重要な役割を果たす時代になったんだなと思います。
前任理事会の決定事項の全否定
理事会のメンバーが任期満了で交代すると前の理事は嫌いだからなんて、理事会決議総会決議を平気で覆す場合があるようです。あんなPIAをようなどこの馬の骨ともわからない代理店誰がいれたんだ、管理会社でいいじゃんか！！
といった会話があったかなかったか知りませんが、契約更改時PIAにおこえがかからずフェーズアウトした管理組合様もたまにそう、年2，3件くらいありますね。
最初PIAを呼んでいただいたのは管理組合様なのですが契約更改は欠席裁判・・・・
ま、縁がなかったのですね・・・・
人間関係の好き嫌いでの理事会決議
これもたまにあるパターンです。あいつが嫌いだから、反対の為の反対で議案の内容の良し悪しは2の次！
こういうことが起こらないような歯止めが必要ですよね・・・・
管理会社一任の他力本願理事会
すべて管理会社に一任してしまうのって良くないですよね。まかして任さず、自分たちの財産なんだから、自分たちで守るという事が大事ですよね。間違いがあっても気が付かないで延々とそのままの契約が継続されてしまいます。比較検討も勿論されません。
一度間違った契約は間違いが継続する気付いて直す人がいない
間違った契約、住所、番地、延べ床面積、戸数、保険金等々一度間違った契約が成立すると、それは延々と受け継がれれます。PIAに依頼が来て、これって何故なんですか？って質問されて始めて間違いに気づく。多いんです！！
第三者に一度みてもらうってこういう事からも大事なんだなと思います。
本日はこの辺で、続きは明日の心だ～～(^^♪
by 自称マンション保険見直しのプロ へなちょこ社長
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保険のソムリエＰＩＡの詳細は
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マンション総合保険の詳細は
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マンション総合保険の概略は
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ｂｙ鈴木洋二
マンション総合保険の保険ソムリエＰＩＡ
医療保険がん保険の保険のソムリエＰＩＡ、保険のソムリエサポートセンタ－
ＤＯ ＭＹ ＢＥＳＴ ＷＩＴＨ ＳＭＩＬＥ！
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