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2017年下期、マンション総合保険(マンション保険)の見直し比較検討のガイドライン(管理組合用)

    
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2017年度下期用のマンション総合保険(管理組合用マンション保険)の保険会社別比較検討と見直しのガイドラインを今まで記事にしていたようで具体的にしていなかったことに気が付いたので、整理して管理組合用としてまとめてみた。管理組合の理事長はじめ理事の方の一助になればという想いです。

 

 

マンション総合保険の見直しの留意点

2017年度の下期のマンション総合保険の満期公開の見直しについて、この5年間に大きく変動があったのでまとめてみた。

【ここ5年間の環境変化】

保険料が築年数による5年ごとの保険料設定となり、5年ごとに約15%の値上げとなった。

この5年の間に各社数回の値上げが実施された。

M社は1年毎の保険料設定となった

地震保険は3年前と今年の2回保険料改定があった

  ・3年前の値上げは関東地区は約20~30%UP

  ・今年関東地区は約10%の保険料アップとなった。

築年数20~25年を超えるマンションは大幅な保険料アップとなった

数社が無事故割引を適用し、保険料が割り引かれる。

築年数により、保険料の強弱がはっきりしている。

2年前日新火災がマンションの管理状況により保険料がきまる新タイプの保険を発売

  マンションドクター火災保険(マンション管理適正化診断が必須)

 

皆さんの管理組合が、どの保険会社で契約されているかによって契約更改後の保険料に大きな差ができるため、契約更改時の検討は最低でも5社での比較検討されることをお勧めします。

 

 

 

マンションの築年数ごとの比較検討の目安

マンション総合保険(マンション保険)が各社ごとに保険料の格差が拡大し、なおかつ築年数による保険料に大きなばらつきがある為、比較検討時に必須損害保険会社がある。

 

築 1年~築9年まで → T社、S社、N社

築10年~築19年まで → T社、N社

築20年以上     → T社、N社

 

これ以外の保険会社の保険料はかなり高額の保険料になると覚悟された方が良い。

 

 

 

付保率と再調達価格は死語となった、今は保険金はいくらにするか?が重要ポイントだ

1昨年までは、業界で提案する時、付保率とか再調達価格などという言葉をよく耳にしていたが、1昨年のマンション総合保険の各社の商品改定から、付保率という言葉が消え、1社を除き保険金が自由に設定できるようになった。

 

管理組合のプレゼンにお邪魔して、管理会社とのコンペの時いまだに付保率という言葉を耳にするが、いまや保険料の計算に付保率という言葉は使われていない。保険金を自由に決めることができるように変更された。

 

つまり保険本来の、あなたのマンションに必要な建物の保険金はいくらか?を論理的に考える事が必要になった。つまり、生命保険でAさんに必要な補償額は今いくらだから、保険金を6000万にしましょうというような理論的な裏付けで話を進める事が必要となった。

 

貴方のマンションに必要な保険金はいくらですか?という本質的な質問にあなたのマンションが契約している代理店、管理会社に答えることができるでしょうか?PIAにはその論理的な答えがあります。

 

貴方のマンションに必要な建物の保険金はいくらですか?

施設賠償責任保険の保険金はいくらですか?

個人賠償責任保険金はいくらですか?

 

一般的に〇〇ですからという言葉は通用しません。だって、マンションは一つとして同じ建物はないのですから、当然保険金も違って当たり前です。一般的にという理由は通用しません。

 

保険金を決めるところから、補償の見直しは始まります。

 

 

 

マンション総合保険に必要な補償とその保険金はいくらか?

貴方のマンションに必要な補償は以下の通りです。

 

【貴方のマンションに必要な補償】

火災

落雷

破裂

爆発

風災、ひょう災

盗難

水災(マンション立地場所による)

水濡れ

物体の落下・飛来・衝突

破損汚損の事故による損害

電気的機械的時の穂の補償

水濡れ原因調査費用

臨時費用

修理付帯費用

什器備品補償

①施設賠償責任保険 〇〇億円

②個人賠償責任保険 〇〇億円

③建物保険金    〇〇億円

④地震保険     建物保険金の30~50%の範囲

 

保険金はPIAのご提案時に説明するとして、あなたのマンション保険の証券や見積書を見た時、上記の項目があるかどうかまず確認してください。

次に①~④の保険金が妥当な設定となっているかどうか?確認します。

 

 

 

損害保険会社5社での比較検討は必須

以上のように、補償内容と、保険金を揃えて前述の5社以上の保険料を計算します。

 

マンション総合保険(マンション保険)は最長5年契約が可能です。それとと、掛け捨て型(1~5年契約)積み立て型(5年)2つのタイプがあります。

そのときの保険料は

  1年契約>5年契約>積み立て型

の順となり、同じ損害保険会社では積み立て型の保険料が一番安くなります。ちなみに1年契約を5年契約にするだけで保険料が約15%安くなります。保険料をまとめて支払うと保険料が割引となりますが、損害保険業界の割引率は異常に高く設定されています。生保の業界で2%くらい、この「0」金利の時代ほとんどのマンションが5年契約を選択しています。

 

【比較検討の方法は5社3タイプの計算で実施する】

1年契約の保険料

5年契約の保険料

積立型の保険料(5年契約)ペイオフ対策にもなります

 

 

 

補償内容の「自己負担額=免責金額」を比較検討します。

保険料までの比較は保険の入り口、契約時点で有利かどうかの判断材料ですが、マンション総合保険(マンション保険)にはもう一つ保険金の受け取り時(保険の出口)に管理組合が負担しなければならない金額があります。それが「自己負担額=免責金額」です。

 

保険証券、設計書の補償内容欄には小さい字でわかりにくく「自己負担額=免責金額」と記載されている部分が必ずあります。事故のたびに管理組合が負担しなければいけない金額なので「0」が一番いいことになります。

 

昨今の保険料高騰にあわせて、管理会社からの提案には、平気で自己負担10万とか30万という数字が散見されます。一般的には、「0」か「1万円」なので、保険料が安くなって契約できてよかったと思っていてもいざ事故が起こって、免責金額が10万とか設定されていると、保険金の請求ができないというようなケースも起こります。ですから、この部分は一番要注意なのです。保険の見直しでは一番見落としがちな大事な部分のです。

 

 

最終判断、保険会社による保険金の支払いはどうか?

これについては、基本的には差がありません。詳細はPIAのご提案時にご確認ください。

 

マンションの保険事故は定例的な事故が殆どで、原因と結果、加害者と被害者がハッキリしているので、自動車保険のように揉めることはレアケースで、ほとんど請求書と写真での判断で保険金が支払われます。100万円を超える保険金請求については、保険会社が第三者に依頼した調査員が現場を検分、査定にお伺いすることがありますが。かなり件数は少ないです。スムーズな支払いが実行されています。

 

以上のような保険の入り口(補償内容、保険料の検討)と保険の出口(免責金額と補償内容)を総合的に判断して、保険会社を決めて契約更改を進めます。

 

 

日新火災のマンション管理組合役員賠償責任保険の検討

昨今、マンションの管理組合の理事や活動に対しての損害賠償などの裁判が増加傾向にある。その時、管理組合の理事長や理事の方を守ってくれるのが、日新火災のマンションドクター火災保険に付帯されることができる「マンション管理組合役員賠償責任保険」だ。保険料も5年契約で数万円(マンションの規模による)なので昨今検討されて特約を付帯するマンションが増えてきた。

 

 

保険料がかなり下がるケースがある、その場合の対応は?

マンション保険を見直すと、たまに現在の契約より保険料がかなり安くなる場合があります。そういう場合はどうすればいいか?

 

保険料が下がるという事は、管理組合にとてってコスト削減のいいチャンスです。ですから可能な限り早いタイミングで再契約(今の契約を解約して、契約しなおす)する事をお勧めしています。

 

1年を経過していれば、未経過の保険料はほぼ全額返還されます。管理組合様のデメリットはありません。

 

 

 

マンション総合保険の見直しはとっても手間がかかります

マンション保険って金融商品です。ネットで情報を探しても中々情報が集められません。それに保険会社でオープンにされていない内規の多い商品なので、余計に保険料の比較検討する資料作成が困難を極めます。

 

それにまして、マンション保険は損害保険業界の中でもマイナーな商品で、代理店保険会社の営業も、管理が主な仕事の管理会社にもマンション保険に詳しい方は皆無と思っていだいた方がいいと思います。自動車保険には詳しい方がごろごろいますが・・・

 

是非PIAへマンション保険の見直しを依頼してください。理事会で30分お時間をいただければ、判断ができる「マンション保険診断レポート」をもって説明にお伺いします。

 

総会への出席も可能です。理事長、理事の皆様の時間の効率化のためにも是非200件近くの契約実績のあるPIAをご利用いただければ幸いです。管理組合の皆様ょりのご依頼を心よりお待ち申しあげております。

 

 

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>>>>>前回の記事はこちら

マンション管理組合向けの「PIAマンション保険診断レポート作成サービス」の概要

 

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by鈴木洋二
マンション総合保険の保険ソムリエPIA
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