怒れ管理組合、マンションの住民、第二弾!マンション総合保険(マンション保険)の保険料は払いすぎている!
損保業界はマンション総合保険の保険料を建築年数による保険料に変えてしまった。保険金事故が起ころうが起こるまいが、建築年が古くなるにしたがって一律に保険料が上がるという暴挙の商品改定の年だった。管理会社の保険部も保険会社に管理組合の代弁をせず、従ってしまった。2014年9月までに、保険料値上げ前に大挙、管理会社の言うがままに高いマンション総合保険(マンション保険)の保険料で契約更改してしまった。管理組合、マンション住民は声を大にして怒るべきだ!
怒れ管理組合、マンションの住民、第二弾!マンション総合保険(マンション保険)の保険料を払いすぎている!
2014年の築年数による保険料改定の噂話!
誰かが言っていた噂話だけど2014年のマンション総合保険の保険料の表向きは、事故が多くなり、保険金支払いが増えたt目の保険料値上げという趣旨であったが、その実、隠された真実が二つあるって・・・・
それは
2014年保険料改定の噂話って?
①新規築浅のマンションの獲得競争。築浅のマンションの契約を増やすために築10年以下のマンションの保険料の値下げ合戦。
②保険会社、管理会社保険部の売り上げの維持のため。
なんだって
つまり、保険会社も、管理会社の保険部も企業だ。株主のために増収増益は必須とされている運命共同体だ。つまり、両社の売り上げ利益を守るために、マンション、管理組合へそのしわ寄せをもろにかぶせた格好になったという・・・・
マンション保険の業界の特徴
マンションが建築販売されて管理組合へ譲渡された時、既にディベロッパー、管理会社保険部のマンション総合保険に契約済みで管理組合は保険契約を検討しないまま管理を譲渡される。つまりほとんどのマンションが、限られた管理会社保険部と保険会社に競争原理も働かないまま、マーケットを独占されている状態だ。そういう意味で保険会社と管理会社の保険部は運命共同体で管理組合から保険料を徴収しているという構図になっている。
保険会社のマンション総合保険改訂には両社の売り上げを下げないという大前提のもと実施されることになる。
築年数による保険料の中身は?
そういう観点にたって、2014年の築年数による保険料改定を分析してみると
築9年までのマンションの保険料は15%下げる
その分を築10年から20年までのマンションおの保険料を15%値上げしカバーする
事故増加分は築年数10年以上のマンションでカバーする
というような構図が考えられる。ここまで単純ではないだろうが、そういう見方もできなくはないという事だ。つまり築10年以上のマンションは、築10年以下のマンションの獲得競争のため保険料値下げ15%の犠牲になった値上げと言わざるを得ない。
【築年数10年以上のマンションの保険料の中身は?】
築10年以上のマンションの保険料の値下げ分
全マンションの保険金事故の保険料
築10年以下のマンションでも保険金事故は起こっている。でも全体で15%の保険料の値下げをしたために、各社築年数10年未満のマンションでは保険料の値下げ合戦が行われていることになる。
つまり事故を起こしていないマンション築10年以上のマンション、特に築20年以上のマンションは、マンション業界の保険金事故に該当する保険料をすべてかぶっていることになる。
保険料の払い過ぎ。
管理会社は管理組合の声を保険会社には伝えない!
管理会社と管理組合は協力する部分もあるが、基本的に利益相反の関係だ。
管理組合はコストを削減したい
管理会社は売り上げをあげたい
管理会社の延長上に保険会社がある。保険会社にとって管理会社のマンション総合保険のウエイトは一般の損害保険代理店より凄く高い。当然のことに管理組合、一般代理店の声より、
「管理会社の売り上げを守る=保険会社の売り上げを守る」
という企業経営原理が働いてしまい、管理組合の声は保険会社には届かないという事になる。
管理会社が日新火災を扱わないわけは?
大手の管理会社は、日新火災を取り扱っていない。日新火災のマンション管理適正化診断が発売以来約2700件も実施されているにもかかわらず、頑として日新火災を取り扱わない。それはなぜか?
2014年のマンション保険の改定によって自動的に売り上げが上がることになる。1年ごとに築年数が上がるために、自動的に保険料が上がる。そういった会社が日新火災を扱うとどうなるか?
売り上げ100億円の管理会社が、日新火災を扱うと管理状況の良いマンションが3割あったとすると約30億円の売り上げが半減する。つまり15億円の売り上げが下がることになる。保険会社は30億円の売り上げが下がることになる。築10年以上のマンションが半分あったとすれば、売り上げ減はさらに深刻な額となる。
マンション管理適正化診断がS評価になると保険料が半減になることもある。
経営者ならだれが考えても、日新火災を取り扱おうなんてことは考えないだろう。売り上げを自ら下げるような事を経営者自ら考えないものね。ということは、管理会社経由でマンション保険を契約する当事は今後高い保険料を払い続けるという事に他ならない。
保険会社も当然、管理会社に対して日新火災を取り扱って欲しくないと考えるのは至極当たり前の事だろうなと容易に想像できる。
なんてね、噂話を聞いたよ!
管理組合はマンション総合保険は管理会社でという呪縛から解放される事が大事
マンション管理組合にとって、マンション保険の適正な保険料支払いを考えるなら、マンション保険の保険料削減を考えるなら、
「マンション保険は管理会社で契約」
という呪縛から解放されることが大事だ。
それができないマンションは、今後とも高い保険料を払い続ける結果となる。
そういう保険会社しかないのなら仕方がないが、マンションの管理状況によって保険料を提示してくれる日新火災の「マンションドクター火災保険=マンドク」が登場した限りは、マンション管理適正化診断を受けて適正な保険料に戻すことをお勧めします。
マンション総合保険の見直しはマンドクを外せない
今後のマンション総合保険の見直しは、「マンションドクター火災保険=マンドク」をはずしては考えられない。残念ながら、管理会社は取り扱いがないし、取り扱う事も出来ないようなので、管理組合自らがマンドクの見積もり依頼、つまりマンション管理適正化診断を受けると表明しない限りできない。
管理会社は取り扱わないのだから、管理組合自らが意思表示しなければ、営々と高い保険料を払う事になりかねない。それに、マンション管理適正化診断は、公的な第三者のマンション管理士が実施し、しかも料金は無料なので、管理組合のリスクは何もありません。PIAを代理店として指名することも可能です。
by噂話大好きなす~さん(へなちょこ社長)
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by鈴木洋二
マンション総合保険の保険ソムリエPIA
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