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マンション管理組合が抱える問題と、管理会社との関係！継続性が大事だという事・・・
どこの世界でも、継続性という事がいつも問題になる。管理組合の場合は特に長期にわたる運営に継続性を持たせるという事が一番の問題になる。
管理組合が継続性を維持できない要因は
管理組合の理事はボランティアである事
管理組合の理事は任期があり１年か２年で変わる
管理会社の担当もジョブローテ――ションで担当が変わる
理事会のメンバーはマンション管理の素人である
管理会社の担当は管理のプロだがそれでも担当によって優劣がある
理事長の考え方に理事会運営が左右されやすい
等の要因で、理事会の任期が終わり理事が交代した時に中々引継ぎがうまくいかなくて、理事会運営が継続して運営できないケースが多く見受けられる。
マンションの法律は管理規約
多くの理事会を訪問させていただいたいるが、一番大事な「管理規約」さえも見たことがない人が理事会運営をされていることに驚かされる。マンション管理の決まりごとは、すべて「管理規約」も記載されている。理事になった方はまず最初に「管理規約」をおさらいすることから始めることが大事だと思う。
「管理規約」は、マンションの「日本国憲法」にあたるものだ、マンションの共有部の定義はじめ、理事会、総会の運営方法に至るまで、事細かに規定されているはずだ。もしチャンと規定されていない場合は、総会決議で修正することが必要になってくる。
大規模なマンションでも、この「管理規約」を無視した理事会、総会運営をしている場合があるからびっくりする。最初に理事会に就任された場合は、まず「管理規約」を再度読み、今の理事会運営が「管理規約」にのっとって運営されているかどうかの確認から始めることが大事。
その中で、管理組合と管理会社の役割分担を再度確認し、引き継ぎ事項を確認して、自主的な管理組合運営をスタートさせるという事から始めるべきである。
管理組合の問題点
PIAがいろいろな管理組合に参加させていただいたことと、へなちょこ社長も理事会運営に携わった経験をもとに問題点となることは以下のようなことだ。
管理組合運営で問題点と思われること
理事会の運営になれるまでに、３～６か月かかるという事
管理組合と管理会社の役割分担を理解するまでに時間がかかる
管理組合と管理会社は利益相反の関係にあるという理解に時間がかかる
管理会社と管理会社は良き協力者であるという信頼関係作りに時間がかかる
競争原理を働かせることに対する理解不足
理事全員が一斉に交代することで運営の空白ができ安い
と言うような問題点を抱えていると思う。
管理組合と管理会社の関係は？
管理組合と管理会社は利益相反の関係にありながら、よきサポーターとして、マンション管理を協力してやってく必要がある。
利益相反とは
管理組合は、サービスを低下させないでコストを下げたい
管理会社は売り上げを上げるために新たなサービスの提供をしたい
的適正価格を求めて値上げを要求される
協力関係
委託費を払う事により、マンション管理を委託する
理事はボランティア、管理会社に性善説での委託を行う
信頼関係の維持
つまり管理会社は企業経営をしているから売り上げを上げたい、管理組合は管理費を値上げしたくないからコストを下げたい。
と思っている。これが利益相反の本質です。
ここで、よく見られる光景は管理会社の担当がいい人だから大丈夫と、その他のところをめくら判的に管理会社に任せっぱなしにしている管理組合が多いという事だ。経営と同じで、チェック機能は任して任せずという考え方が必要になる。あるマンション管理士曰く、今の管理費は見直すことによりサービスを低下させないなくても３０％のコストの削減は優に可能だと言われている。
管理組合が自主的に計測的に主体性を持つには
ボランティアで、マンション管理の知識を持たない方が理事会運営を円滑にするために、にわか勉強して付け焼刃的に、管理会社と対等に話そうと勉強を始める理事もおられるが。無駄な努力はしないほうがいいと助言します。管理会社は２４時間マンション管理の事ばかり、何年もやっているプロなんだかから、素人がいくら頑張ってもかなうはずはありません。
それ加えて、いろいろな法律も絡んできます。プロを相手に対等に話をできないまでも、伍して運営するには以下のょうな事が必要ではないかと考えています。
自主的な管理組合運営をする単に必要な事柄
では、マンション管理組合の理事会運営をスムーズに運ぶためには、以下のような仕組みがあればいいのではないかと思います。
理事に任期を半分ずつずらす。
（１年任期なら半年ごとに半数が交代するようにする）
（２年任期なら１年ごとに半数が交代するようにする）
一番いいのは２年任期が最適
管理組合理事をサポートする人を雇う（マンション管理士＝一番効果的）
定期的に他の管理組合との意見交換の場を持つ
会計は定期的に税理士のチェックを受ける
理事の負担を極力減らす
理事長・理事の立場を守る（倍賞、誹謗中傷、法的な訴追、怪我、死亡等、保険でカバーする）
多くの理事会が既に以上のような取り組みを開始して、効果を上げている。
貴方のマンションの資産価値向上のためにも、早目の対応をお勧めします。築２０年、３０年になった時、あなたのマンションがボロボロにならないように、又あなたのマンションの金庫が空っぽにならないように、取り組むのが早すぎるという事はありません。
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ｂｙ鈴木洋二
マンション総合保険の保険ソムリエＰＩＡ
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