日本で唯一のマンション保険,マンション総合保険専門代理店,日新火災代理店

ゴールデンウイーク中も管理組合は理事会、行事、総会と活動している。!理事長、理事の方に頭が下がります。

    
Share on Facebook
Share on LinkedIn
Pocket

管理組合

巷は、ゴールデンウイークという事で家族であっちこっち出かけたらい、国内旅行、海外両行に出かける方もいる。そんな中で熱心に理事会のメンバーは理事会、管理組合の行事で活動している方もおられる。輪番とはいえ(中には立候補の方もおられる)ボランティアでなかなかできることではない。頭が下がります。

 

長い人生のたった1年か2年だからいいじゃん!って思わえる方もいるだろうが、とっても責任重大なことです。いきなり会社の役員になって経営しなさいと言われているようなもので、勉強もその決断も大変な気苦労があるんだろうなと思います。

 

住民の方の数が多くなればなるほど考え方も多種多様で、なかなか合意形成が難しくなる。管理会社とも専門的な分野での判断、交渉が求められるので、難しい言葉を並べれれるといいのか悪いのか判断に迷われるケースが多くなる。わかり安い言葉で、判断しやすい資料を揃えてくれればいいのだけど、たまに拝見すると、分厚い資料で専門用語の羅列の資料が殆ど。

 

理解して判断するのが難しいですね!

 

 

 

管理会社と対等に交渉するには管理組合にもプロの知識が必要!

管理組合の判断の範囲はとても多岐にわたる。

 

【基本的な前提】

・管理規約の見直し

管理会社が机の上で作ったもので、必ずしも住民目線で作られているものとは限らない

 

・管理会社に委託した管理費は妥当かどうか?

管理会社提示のままの管理委託費で見直しがされていない。

どう見直せばいいかわからない

世の中の標準の単価がわからないから髙いのか安いのかさえもわからない

・修繕積立金は妥当なのか?

1回目の大規模修繕までの収支計算はされているが、2回目、3回目までのシミュレーションをすると2期目くらいで大赤字となり、修繕積立金の大幅な値上げをしなければならない計画になっているケースが殆ど。

特に最近販売されるマンションは販売しやすいように、管理費、修繕積立金を安く設定されており、多くのマンションの理事会の最初の仕事は管理規約の見直し長期修繕計画の50年計画案による予算の見直し。を実施されているところが多い。

 

・競争原理が働く仕組みになっているか?

管理会社に丸投げすることは、理事や住民の負担は軽減される。その代りに「高止まりの料金になっている」という事を理解しておかなければならない。管理会社も企業経営で売り上げ、利益増を目的としている企業で、管理組合はできるだけコストを下げるという相反関係にある。だから、常に今競争原理が働く仕組みを作って、安定して低コストのサービスを提供してもらえる環境を管理組合主導で作っておかねばならない。

 

 

 わかり安いマンション管理の基本へなちょこ社長のバイブル

こちら>>>>>「マンション管理見直しの極意」 マンション管理士村上智史著 はこちら

 

 

 

管理会社と管理組合が対等に話はできない

管理会社は管理をする会社で仕事として24時間管理の情報や業界で活動している。しかるに、管理組合は専門家はいない。皆さん別の業界や初めての人が理事長や理事になって勉強を始め、管理会社の提出する議題に沿って決済していかなければならない。がうまくいかない。

 

以下のような問題点が考えられる

理事会メンバーが入れ替わった時には知識が追い付かない

管理組合活動が継続されないところに問題がある

決済時間が短時間で検討を十分できない。

管理会社の出す資料は専門用語ばかりで理解する以前の問題で用語自体の意味がわからない。

常に管理会社主導で「理事会の議題」が唐突に出されるため、検討時間がない。

ミスが起こっても気が付きにくい

本来管理会社のミスであるにもかかわらず、業者のミスにしている場合もある。ミスとして表面化しない。

管理会社の知識不足、ミス、(報告・連絡・相談)不足等が表面化しない仕組みとなっている。

理事会が任期が終わり新任の理事になると、以前の決定事項の引継ぎはされない場合が多い。

コスト削減をしても、次回の任期の管理組合で再値上げをされたりする。

管理会社の担当が変わると、引継ぎはされない業界である、

 

 

 

管理会社と管理組合が対等に話をする方法はあるのか?

管理会社も理事会が変わるたびに一から勉強会をするわけにはいかないので、以前の理事会はこうだったというような話の流れで、議事を進行していく。理事会運営をとぎらさない方法は以下のようにすればいい。

 

1.理事の任期を2年にし、1年で半数ずつ交代する仕組みに変える。

 

2.プロと対等に話ができるような人を雇う(マンション管理士)

 この場合は任期が1年でもいいが、マンション管理士の待遇をちゃんと引き継いでおかないと、「あれは誰だ?なんていう

 理事が出てくると知らない間に管理士が首になり、元の状態に逆戻りする。

 

 

マンション管理士活用のメリット

管理組合様の意向をくみ取り、管理会社と強調して話を進めるスキームとしては、マンション管理士を有効に活用することをお勧めします。

 

 

【マンション管理士の活用のメリット】

1.管理組合活動が継続性が保たれる。

2.管理会社の暴走を止めることができる

3.管理組合の暴走を止めることができる

4.判断の材料を提示されるので、判断が早くなる。

 

 

 

マンション管理士を導入する方法

最初から管理会社を変えるという方法ではなく、現在の枠組みでコスト削減ができるかどうか診断してもらい(有料)削減可能と理事会が判断できれば、その削減予定の予算の一部からマンション管理士を採用するという流れが一番合理的だ。

 

それに住民の理解を得やすいのではないかと思う。最終的にはその人の技量もだが、「人柄」が一番大事になってくる。

に頼むのがいいのか?が焦点となる。

 

 

たとえば、「管理コスト適正化診断プログラム」を有料だが実施しているマンション管理士さんもあり、理事会でプレゼン後OKが出れば、管理組合と一緒になって見直しをしてもらえるという「安心感」がある。コスト削減するだけして後はしらない!というのではなく、継続してサポートし実際に実践してもらってその人の技量と見識、人柄を見るという事が安心につながるのではないかと思う。削減した費用から、マンション管理士採用の費用を出すので、管理組合にデメリットはない。

 

 

管理組合数件でその方法を見る機会があったが好評だし、いい方法だなと思った。試してみては如何かなと思う。

 

 

>>>>マンション管理見直し本舗の「適正化診断プログラム」はこちら・・・・・

マンション管理見直し本舗

 

 

貴方のマンションの管理費、現在のサービス水準を低下させないでいくら下がるんでしょうね!

 

マンションライフ快適に!

 

******************

保険のソムリエPIAの詳細は
こちらへ⇒ http://pia-hoken.com/
マンション総合保険の詳細は
こちらへ⇒http://www.pia-hoken.co.jp/
マンション総合保険の概略は
 こちらへ⇒http://pia-hoken.jp/
******************
by鈴木洋二
マンション総合保険見直し(管理組合の火災保険見直し)の保険のソムリエPIA
医療保険がん保険の保険のソムリエPIA、保険のソムリエサポートセンタ-
DO MY BEST WITH SMILE!

ファイト・・・!!
見直し、見積もりはこちらへ

t02200165_0640048012234565515 (1)

読者登録してね  
東京,神奈川,埼玉,千葉,愛知,岐阜,大阪,兵庫,広島,岡山,仙台福岡,
札幌、横浜,おおみや,千葉,名古屋,岐阜,三重,京都,奈良,
大阪,神戸,静岡,浜松
Share on Facebook
Share on LinkedIn
Pocket